domenica 12 dicembre 2010

Mutuo: istruzioni per l'uso

E´ tempo di mutuo. L'acquisto della nuova casa prevede per noi l'accensione di un mutuo presso una banca. Da diversi mesi siamo alle prese con questo nuovo obiettivo che ci ha tenuto abbastanza impegnati, piú che altro per cercare di capire come funzionano da queste parti i prestiti delle banche ai fini dell'acquisto di immobili.
All'inizio non é stato facile in quanto dai primi colloqui con amici e personale delle banche ci sfuggiva un dettaglio che rende la situazione in Svezia completamente diversa da quella italiana. La grande differenza si puó riassumere nel fatto che in generale una famiglia italiana cerca di ottimizzare il mutuo, magari facendo anche degli sforzi economici sulle rate, al fine di contenere la spesa e ridurre al minimo il numero di anni necessari al fine di completare il pagamento della casa e quindi di diventare i soli proprietari dell'immobile. In Svezia sembra invece che la preoccupazione principale non sia quella di spendere il meno possibile nel totale, ma piuttosto quello di ridurre al minimo la spesa mensile relativa alla rata. Ci é stato spiegato che si puó arrivare alla paradossale situazione in cui si pagano i soli interessi della rata, senza ammortizzare il capitale. Come é possibile? Semplice: la casa non sará mai tua, rimarrá sempre della banca ed il mutuo si protrarrá all'infinito. Ci é stato detto che non é raro accendere dei mutui a 50 anni ! In questo modo ci si puó permettere una casa piú grande, non si deve rinunciare alle vacanze e non servono piú di tanti sacrifici. E spesso la rata mensile è più bassa di quella dell'affitto di un comune appartamento.
Ovviamente questo tipo di ragionamento é in forte conflitto con il nostro modo di essere e di vedere le cose. Noi preferiamo fare alla vecchia maniera che implica un progressivo ammortamento del capitale ed una durata "limitata" del mutuo.
Ma ci sono altre differenze che hanno reso il percorso "comprensione mutuo" piú difficile. Ma andiamo con ordine. Appena entri in una banca e chiedi informazioni su un mutuo é meglio tenere a portata di mano il contratto di lavoro dove c'é scritto lo stipendio mensile. Con quello giá le cose si rendono piú semplici. Ovviamente ci sono differenze tra banche e banche. Alcune sono piú "morbide" altre piú rigide. Alcune sono in grado di fornirti risposte seduta stante, altre invece ti obbligano a compilare moduli, allegare documenti ed attendere. C'é da dire che una volta effettuato il primo colloquio e lasciati passare alcuni mesi nessuno ci é venuto a sollecitare o chiedere informazioni sulla nostra scelta che quindi non é stata influenzata da nessuno.
A parte i soliti discorsi sui tassi variabili e fissi (qui trovate un link sui tassi svedesi), quello che é importante capire quando si costruisce una casa nuova é il limite massimo di soldi che si vogliono prendere in prestito dalla banca; su quello infatti si baserá poi la promessa di credito della banca da portare al costruttore. Quando si "costruisce nuovo" o, come si dice da queste parti bygga nytt, quello che succede é che le fatture da pagare arrivano a scaglioni e quindi prima si utilizzano i propri risparmi per pagare le prime e poi é la banca che inizia a saldare le successive fino al momento in cui l'ultima fattura viene saldata. Fino a quel momento si paga un tasso di interesse forfettario per l'ammontare che di volta in volta la banca mette a disposizione per i saldi delle singole fatture, poi dal momento in cui la casa é completamente pagata, si inizia a pagare il vero e proprio mutuo secondo le condizioni che si decideranno in quel momento. La scelta anche qui é tra un tasso variabile, un tasso fisso che al massimo puó arrivare in base alla banca a 8-10 anni (quasi mai 15 anni), e un tasso misto ossia variabile con uno spread leggermente piú alto ma con un tetto massimo che l'interesse non puó superare entro 5 anni.

Per il resto esiste l'ipoteca sulla casa come in Italia, ma non serve alcun notaio per sottoscrivere né il mutuo né il contratto di acquisto della casa !

12 commenti:

Melkat ha detto...

Grazie, ottime informazioni!!

Saluti.
mel

BadGrass ha detto...

Interessante! :-)

sdonatelli77 ha detto...

paese che vai "abitudini" che trovi... ma che SEMPLIFICAZIONE MICA MALE il "non serve alcun notaio per sottoscrivere né il mutuo né il contratto di acquisto della casa "

Anonimo ha detto...

il notaio viene in banca o il lavoro del notaio viene fatto tramite la banca? Le spese del notaio ci sono comunque credo. vero?


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Dartagnan ha detto...

Ciao, qualche hanno fa, sulla trasmissione Report (Rai 3), spiegarono un nuovo concetto di banca sociale senza scopo di lucro presente proprio in Svezia. Il suo nome è Jak Medlemsbank. Se non la conoscete, vi suggerisco vivamente di visitare il sito svedese (www.jak.se), o il sito dell'associazione culturale Jak Italia (www.jakitalia.it). A me è sembrato molto interessante il fatto di poter far parte di una banca cooperativa, in cui puoi depositare del denaro, il quale non ti rende nulla, ma viene utilizzato esclusivamente per essere dato in prestito ai membri della banca che ne hanno bisogno a un tasso molto basso, e nel momento in cui ne hai bisogno tu, puoi usufruire anche te di tale tasso. Non riesco a spiegare bene il concetto, ma è spiegato bene nel sito.
Questa banca comunque, non è molto conosciuta nemmeno in Svezia, i miei amici che hanno comprato casa infatti non ne avevano mai sentito parlare, probabilmente perché essendo una cooperativa, quindi senza scopo di lucro, non possono farsi pubblicità.. non so.

Ciao Ciao

Christian

ps. Intervjuen sembra andato bene, ora spero che mi richiamino..

Anonimo ha detto...

Io ancora non l'ho capita la storia del mutuo. L'abbiamo fatto, la casa c'e', e io ho semplicemente lasciato che the Husband facesse tutto lui. Continuavo a chiedergli: si ma quand'e' che finiamo di pagare? E lui: non finiamo mai. E io: e allora che senso ha "comprare casa" se poi non e' mai tua? Insomma alla fine ho fatto di si' con la testa e amen. Voi avete preso casa o appartamento? Io sono ancor piu' confusa dall'esistenza dell' avgift mensile.

bixx

Silvia ha detto...

@ Anonimo: le spese del notaio non ci sono, semmai ci sono dei costi per l'apertura dell'ipoteca. Il notaio proprio non esiste.

@ Bixx: la nostra sarà una casa singola, e noi abbiamo scelto di non fare il "mutuo infinito" ma di pagarla per averla "nostra.
Invece la storia dell'avgift per i bostadsrätt adesso mi è abbastanza chiara: alla fine è: (spese condominiali + acqua + riscaldamento + TV)/12 mesi. Praticamente come in Italia.

Silvia ha detto...

@ Christian: la Jak la conoscevamo ma nel nostro caso non sarebbe stato molto conveniente a conti fatti...

Davide ha detto...

Ciao!
Confermo anche io il fatto del poter pagare solo gli interessi del mutuo. Noi abbiamo un bostadsrätt, il mutuo lo abbiamo diviso in 3 parti, di cui ammortiamo solo il "top lån" ovvero la parte piú piccola dove la banca carica interessi un pó piú alti come garanzia. Il restante 80% sta li fermo non aumenta ne diminuisce e devo dire che anche essendo rimasto un pó perplesso all inizio adesso ne sono contento. Pensate ai vantaggi, per quanto riguarda il top lån é flessibilissimo, vuol dire che in qualsiasi momento, posso versare quanto e come voglio senza bisogno di rinegoziamenti e buffonate varie. Il bottom lån invece sta li buono buono in attesa che avró una situazione economica migliore per poterlo ripagare se vorró, altrimenti stará bene li fino a che non venderemo se mai sará.

Giulia ha detto...

Nell'avgift dei bostadsrätt dovrebbe esserci anche la manutenzione dell'immobile, quei lavori che di solito in Italia gli inquilini si trovano a deliberare e pagare a parte ogni tanto come la sistemazione del tetto o la pittura dei muri esterni e se ho capito bene anche le spese di manutenzione straordinaria come per esempio quando si rompe un tubo dell'acqua. Nonostante questo, gli avgift mi sembrano piuttosto alti, arrivano quasi alla spesa di un affitto e bisogna ancora pagare il mutuo.

Anonimo ha detto...

Di solito anche l´associazione del bostadsrätt ha un mutuo per tutta la casa. E nell´avgift è incluso anche gli interessi e ammortamento di questo.
Pero spesso nell´ass. più vecchi il mutuo che hanno fatto una volta per comprare o costruire tutta la casa è gia pagata e cosi il avgift può essere molto basso.
Il mio è 2600SEK mensile per 60m2 in Goteborg. Adesso è tutto che pago perché ho ammortato, finalmente!, il mutuo.
Ci sono anche ass.con avgift zero!
Sono abb. rari. È possibile quando hanno negozi o uffizi dentro che pagano affitto.
69% degli svedesi con un mutuo ammortano (2009). http://svt.se/2.22620/1.1566450/69_procent_amorterar_pa_sina_bolan?lid=senasteNytt_275216&lpos=rubrik_1566450
/Anna

gattosolitario ha detto...

E nell'avgift di un appartamento ci sono anche le tasse (l'ICI) che invece chi ha la casa singola deve pagare ogni anno di tasca sua. É inclusa anche la spazzatura (again chi ha la casa singola la paga a parte) e tutte le cose dette prime.

Nella casa tua peró puoi fare tutti i lavori che vuoi da solo, mentre in appartamento devi sempre usare una ditta autorizzata, in quanto non "possiedi" fisicamente il condominio.

Per l'ammortamento ricorda che in Svezia puoi ammortare di quanto vuoi in qualunque momento. Io per esempio ogni x mesi guardo quanto ho risparmiato e quindi ammorto una parte.